Determinazione del canone di affitto d’azienda

L’istituto dell’affitto d’azienda può essere considerato un’operazione di natura straordinaria mediante la quale un’impresa (locatore) attribuisce a un’altra (affittuario) il diritto alla gestione di un’azienda o ramo d’azienda dietro il pagamento di un corrispettivo. L’affitto può essere strutturato come operazione autonoma oppure finalizzata al compimento di successive operazioni quali ad esempio la cessione.

Il tema dell’affitto d’azienda nell’ambito delle procedure concorsuali è stato, negli ultimi anni, oggetto di numerose trattazioni e approfondimenti dottrinali a cui si aggiunge la recente nota informativa del CNDCEC.

Metodologie di determinazione

Con riferimento al canone di affitto d’azienda, la dottrina ha proposto varie metodologie:

il canone congruo potrebbe essere calcolato come prodotto tra il valore del capitale economico e un tasso di remunerazione del capitale investito nell’azienda locata. Il valore del capitale economico andrebbe determinato facendo ricorso a grandezze stock e non a grandezze flusso in quanto i flussi attesi rappresenterebbero l’incognita da determinare producendo problemi di circolarità. Per tale motivazione, sarebbe preferibile stimare il valore economico con metodi patrimoniali complessi ossia addizionando al patrimonio netto rettificato il valore dei beni immateriali non contabilizzati. Circa il tasso di remunerazione, esso andrebbe calcolato utilizzando il Capital Asset Pricing Model (C.A.P.M.) oppure la regola empirica di Stoccarda. In caso di fallimento, bisognerebbe sottrarre dal valore, l’ammontare di una correzione reddituale, quantificata attualizzando i differenziali tra redditi congrui e redditi normalizzati realizzabili nei successivi 3-5 esercizi;
il canone congruo, nel caso di un affitto deciso nell’ambito di una procedura fallimentare, potrebbe essere quantificato calcolando il prodotto tra il valore dell’azienda determinato secondo il metodo patrimoniale e una percentuale che dovrebbe essere inversamente proporzionale alla deperibilità delle componenti immateriali d’azienda e andrebbe determinata in un intervallo compreso tra zero e la redditività normale di settore;
il canone congruo dovrebbe essere determinato come prodotto tra il valore d’uso del patrimonio locato e un tasso di congrua remunerazione dell’investimento effettuato. Il valore d’uso andrebbe quantificato attualizzando i flussi attesi dal capitale dell’azienda oggetto del contratto di affitto. Circa il tasso di congrua remunerazione, esso dovrebbe essere determinato considerando innanzitutto il rischio di insolvenza del conduttore ossia l’alea legata alla possibilità che non sia in grado di fronteggiare gli impegni assunti con l’accordo. Il che dipende, da un lato, dalla situazione economico-finanziaria dell’affittuario, dall’altro, dalle garanzie che assistono il contratto. Inoltre, qualora le differenze inventariali che si manifestano dall’inizio alla fine del contratto non vengano determinate con riferimento alla variazione di capitale economico, ma solamente in relazione alle modifiche nelle consistenze patrimoniali, il locatore sopporta anche un rischio derivante dalla possibile riduzione del valore dell’avviamento. Anch’esso andrebbe considerato nel tasso impiegato per determinare il canone di locazione.

Un appropriato tasso di rendimento

Le considerazioni formulate in ordine alla determinazione del canone di affitto d’azienda evidenziano impostazioni leggermente diverse, ma accomunate dal fatto che il corrispettivo da erogare al proprietario per l’utilizzazione del complesso dei beni necessari per l’esercizio dell’impresa deve essere quantificato come prodotto tra il valore dell’azienda e un appropriato tasso di rendimento.

Circa il saggio in questione, va evidenziato che esso andrebbe quantificato in relazione all’alea sopportata dal locatore che dipende da una pluralità di fattori quali il rischio operativo, il livello di solidità del conduttore, le garanzie prestate.

Pertanto, la grandezza oggetto di analisi può attestarsi a un livello non lontano dal free risk rate nel caso che il rischio operativo sia contenuto e, soprattutto, il conduttore abbia una notevole solidità patrimoniale. In tale situazione, il locatore matura crediti per canoni nei confronti dell’affittuario caratterizzati da un livello di rischio molto basso talché il tasso da utilizzare non può discostarsi in modo significativo dal saggio privo di rischio.

Al contrario, qualora il rischio operativo sia elevato e, soprattutto, il conduttore presenti alcune difficoltà da un punto di vista di solidità patrimoniale, aumenta in modo rilevante l’alea gravante sul locatore. In tale situazione, il locatore matura crediti per canoni verso l’affittuario contraddistinti da un grado di rischio elevato talché il tasso da utilizzare tende ad avvicinarsi al costo del capitale dell’azienda oggetto d’affitto.

Il canone di locazione non può essere determinato applicando un saggio maggiore del costo del capitale perché – in situazioni normali – supererebbe i redditi attesi dal conduttore e, quindi, non vi sarebbe nessuna convenienza a gestire l’azienda.

In sintesi, il tasso di rendimento impiegabile per quantificare il canone di locazione può oscillare in un intervallo nel quale l’estremo inferiore è il tasso privo di rischio, mentre l’estremo superiore è il costo del capitale che, per semplicità, può essere determinato sulla base di dati medi settoriali.

Approcci operativi

Approcci riscontrati nella prassi in alcune perizie di stima (Sintesi Knos – Prof. Bavagnoli):

approcci apodittici: il canone è ritenuto congruo in quanto c’è un risparmio di costi per la procedura e in più vengono incassati dei canoni
approcci di mercato: «è riscontrabile nel mercato una percentuale dell’1% del fatturato»
approccio costruzione per fattori: affitto dell’immobile, più affitto dei macchinari e impianti più affitto dell’avviamento (ottenuti applicando ai valori economici dei singoli elementi delle percentuali scelte senza supporto se non un generico rinvio al mercato)
approccio del rendimento dell’azienda: applicazione del costo del capitale (costof equityo WACC) al valore economico dell’azienda
approccio del rendimento dell’azienda, più rischio di obsolescenza dei cespiti e rischio di perdita dell’avviamento

Per approfondire

Scarica il documento “La determinazione del canone congruo di locazione d’azienda nelle procedure concorsuali“