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Rent to buy di immobili, analisi del contratto e regime fiscale

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Articolo pubblicato su Mysolution e qui riprodotto per gentile concessione dell’Editore

Il Rent to buy di immobili sta acquisendo sempre maggior diffusione a causa della crisi del settore immobiliare. Riportiamo quindi una serie di approfondimenti da parte del Notariato e dell’ AIDC per affrontare una corretta analisi del contratto e del suo regime fiscale.

RENT TO BUY: DEFINIZIONE CIVILISTICA

Riprendiamo la definizione dello Studio n. 490-2013/T del CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO “Questioni in tema di profili fiscali del c.d. rent to buy: spunti di riflessione”, successivamente aggiornato nelLA “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” come già approfondito da MySolution Post. 

“le operazioni di “rent to buy” sono caratterizzate da una prima fase nel corso della quale il potenziale acquirente acquisisce il godimento dell’immobile corrispondendo un canone periodico e da una seconda fase nel corso della quale il medesimo soggetto acquista (sulla base di un obbligo oppure anche solo di una facoltà, previsti fin dall’inizio) la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto (almeno in parte) di quanto già anticipato nel corso della prima fase. Tempi, modalità ed importi dei pagamenti nelle due fasi possono essere variamente definiti dalle parti in base ai concreti interessi.

Si tratta di operazioni che presentano, quindi, innegabili analogie con (o che possono strutturarsi mediante) figure contrattuali quali la locazione con opzione di acquisto e la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale), cui segue l’atto (l’accettazione dell’opzione o il contratto definitivo) che produce l’effetto traslativo della proprietà. Peraltro alcuni autori avvertono come l’esigenza alla base delle operazioni di “rent to buy” potrebbe essere altresì soddisfatta attraverso un contratto di locazione in cui sia “convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”, ai sensi dell’art. 1526, comma 3, cod. civ. (trasferimento che avverrebbe, quindi, in modo automatico, senza richiedere una successiva manifestazione di volontà).

RENT TO BUY: TRATTAMENTO FISCALE

Dopo il recente intervento del Notariato su “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” tocca all’ AIDC Associazione Italiana Dottori Commercialisti affrontare in maniera dettagliata il trattamento fiscale di questa sempre più diffusa struttura contrattuale. È stata infatti recentemente emanata dalla Commissione Norme di Comportamento e di Comune Interpretazione in materia tributaria la Norma di Comportamento n. 191: Trattamento ai fini fiscali del contratto “rent to buy” di immobili.

Ne riportiamo di seguito la massima:

  1. Il contratto denominato “rent to buy” produce, ai fini dell’IVA, dell’Imposta di Registro e delle Imposte Dirette, gli effetti della cessione del bene dal momento della stipula del relativo contratto, ove sia contestualmente convenuto il trasferimento a favore del locatario/acquirente del pieno possesso e godimento del bene e l’automatico trasferimento, vincolante per ambedue le parti del diritto di proprietà al momento del pagamento integrale del prezzo.
  2. Ove la clausola di trasferimento della proprietà al momento dell’integrale pagamento del prezzo non sia vincolante per entrambe le parti ma solo per una di esse, gli effetti fiscali del trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del contratto “rent to buy”, cioè al momento della formale cessione del bene.

 

Link ai documenti citati: